Ein Verkauf der GGH-Wohnungen und die Folgen

Im folgenden stellt die RNZ die Argumente der beiden Seiten dar; die Informationen beruhen u.a. auf Angaben von Edgar Wunder (Sprecher des Bündnisses für den Emmertsgrund) und Peter Bresinski (Geschäftsführer der GGH).

Die Emmertgrundpassage in Zahlen
Größe: 610 Wohnungen (56200 qm), 21 Gewerbeeinheiten (2015 qm).
Bauherr: Neue Heimat BW.
Kaufpreis: 1986 zahlte die GGH 62,3 Millionen D-Mark, nach Unternehmensangaben fast ausschließlich über Kredite.
Restschulden: Zum 31. Dezember 2007 hatte die GGH davon noch 20,277 Millionen Euro Schulden.
Das Dreges-Angebot: 31 Millionen Euro (Stand Januar 2008)

Verkaufsfolgen für Mieter?
GGH-Position: Die Mieter sollen dieselben Rechte haben und darüber hinaus biete eine ausgehandelte Sozialcharta
stärkeren Schutz als bislang; so könnten z.B.Mieter über 60 Jahre oder Behinderte nicht gekündigt werden. Laut
GGH-Geschäftsführer Peter Bresinski ist die Sozialcharta gültig bis zum Jahr 2029 und im Grundbuch gesichert. Bei
einem Weiterverkauf – etwa durch Insolvenz – müsste ein Nachkäufer diese Mieterrechte gewähren. Generell wird
die Einhaltung der Sozialcharta durch Vertragsstrafen zwischen 10 000 und neun Millionen Euro gewährleistet. „Bei einer Insolvenz oder einer Vertragsverletzung hat die GGH ein Rückkaufrecht zu 80 Prozent des dann aktuellen Verkehrswertes“, so Bresinski, so würde der Investor sein Eigenkapital verlieren.
Bündnis-Position: Seit 1986 habe es für die Mieter verlässliche Sicherheit gegeben, mit dem Verkauf werde die Situation „unkalkulierbar“, so Edgar Wunder. Würde die Dreges insolvent, wäre die Sozialcharta nicht mehr in Kraft, sagt Wunder. Er betont, dass die GGH bislang weder den Verkaufsvertrag noch die Sozialcharta offengelegt hat.  Wunder sagt: Da von der Dreges keine Referenzobjekte bekannt seien, „ist mit allem zu rechnen, auch mit einem Konkurs“.

Darf die Dreges weiterverkaufen?
Ja, nach dem 31. Dezember 2029, so die
Auskunft der GGH.

Wie würden sich die Mieten entwickeln?
Nach Angaben der GGH würde sich die Höhe der Mieten bis zum Jahr 2029 bei Dreges und GGH genau gleich entwickeln: Im Moment kostet der Quadratmeter im Monat 4,28 Euro bei der GGH; möglich wäre schon jetzt die gesetzlich festgelegte Kostenmiete von 4,68 Euro. Ziel sei, die Mietverhältnisse im Laufe der Zeit an die 4,68 Euro anzupassen, also zu erhöhen. „Dreges würde genauso erhöhen, wie es die GGH macht“, so GGH-Chef Bresinski. Sollten staatliche Kredite für die Gebäude von der Dreges zurückgezahlt werden, dann würde die Kostenmiete eigentlich nur zehn weitere Jahre gelten. Dreges hat aber laut GGH zugestimmt, dass dies dann 20 Jahre bis 2029 gelte. Von 1986 bis
2008 ist die gesetzliche festgelegte Kostenmiete der Emmertsgrundpassage von 2,80 auf 4,68 Euro gestiegen, so Bresinski.

Folgen für die Gebäude-Instandhaltung?
Bündnis-Position: Seit 22 Jahren habe die GGH nie weniger als 1,3 Millionen Euro im Jahr für die Instandhaltung der
Passage gezahlt; nur aus eigener Kraft, ohne Fördermittel. Laut einem dem Bündnis bekannten Vertragsentwurf müsse die Dreges jährlich nur 880 000 Euro in die Instandhaltung der Gebäude zahlen. „Das heißt für mich: Der Investor ist nicht bereit, so viel zu investieren, wie es die Stadt in der Vergangenheit getan hat“, so Bündnis-Sprecher Wunder, „welche Folgen das hat, kann sich jeder denken.“
GGH-Position: In den vergangenen Jahren habe die GGH im Durchschnitt jährlich 1,14 Millionen Euro in die Instandhaltung gezahlt, 19,60 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2006. Laut Bresinski hat die Dreges mindestens 16 Euro pro Quadratmeter im Jahr zu zahlen, das entspricht 933 000 Euro imJahr. Sollte dieser Betrag unterschrittenwerden, habe die Dreges eine Vertragsstrafe von neun Millionen Euro zu zahlen. „Ich bin stolz auf dieses Verhandlungsergebnis, weil es ein nicht üblicher und für die Branche überdurchschnittlich hoher Wert ist“, so GGH-Geschäftsführer Bresinski.

Was sollte in die Gebäude investiert werden?

Bündnis-Position: Das sei keine Frage eines Sachzwangs, sondern der politischen Willensbildung, so Wunder.
GGH-Position: Um den jetzigen Standard zu erhalten müsse man 16 Euro pro Quadratmeter im Jahr investieren, so Bresinski, die Emmertsgrundpassage sei ja nicht marode. Investitionen, etwa in Wärmeschutz, seien möglich inHöhe von zehn Millionen Euro.

Macht die GGH Verluste mit der Passage?
Bündnis-Position: Laut Edgar Wunder verdient die GGH im Jahr 2,7 Millionen Euro durch Mieteinnahmen, gibt 1,4 Millionen Euro für Zinsen und Tilgung der Kredite aus und investiert 1,3 Millionen Euro in Instandhaltung. „Das ist ohne Verluste gelaufen“, soWunder, „außer bei Investitionen.“ Da Zinsen und Tilgung immer geringer werden und
in absehbarer Zeit die Schulden abgezahlt seien, würde die GGH irgendwann Gewinn mit der Emmertsgrundpassage machen. „Ich sehe keinen Anlass, unter diesem Aspekt die Wohnungen zu verkaufen“, so Wunder.
GGH-Position: Laut Bresinski verursacht die Emmertsgrundpassage durchschnittlich ein Defizit von 300 000 Euro im Jahr. Da es dafür keinerlei städtische Subventionen gebe, müsse man das durch Überschüsse bei anderen Wohnanlagen ausgleichen.

Was kostet ein Verkaufsstop die Stadt?
Bündnis-Position: Es sei eine Frage des politischen Willens, wie viel man in den Lebensstandard des Emmertsgrundes investieren will. Die von der GGH genannte Summe für Investitionen sei eine „Luftbuchung“, so Wunder. Ob indirekte Kosten auf die Stadt zukämen, hänge vom unbekannten Vertrag mit der Dreges ab. Generell sei es aber so, dass die GGH laut eigenem Wirtschaftsplan mit regulären Gewinnen von 800 000 Euro in diesem Jahr rechnet, so Wunder.
GGH-Position: Die Stadt als Gesellschafterin muss nicht helfen, sagt Bresinski, aber er würde sich schon freuen, wenn die Stadt anfallende Verluste ausgleicht. Bei einem Verkaufsstop „wäre die GGH gehemmt, neuen preiswertenWohnraum zu schaffen“, so der GGH-Geschäftsführer, „da wäre dann finanzielle Unterstützung der Stadt gefragt, in welcherWeise auch immer.“

RNZ vom 5. Juli 2008